Крайний дворник в ЖКХ
Тут в мой почтовый ящик упала прелюбопытнейшая макулатура, обычно весь бесплатный спам, представляющий собой, ни что иное, как братскую могилу рекламных объявлений, сразу же отправляется в мусор, но тут, смотрю промывка мозгов какая то, судя по человеку пытающемуся сделать умный вид и для пущей убедительности сфотографировавшемуся в кабинетных интерьерах, а самое главное с цветными карандашами…
В общем эта газета состоит из одной единственной статьи, социальная заметка про ГМО и консервацию помидор, а так же сканворд – просто не в счет, где безымянный косноязычный журналист задает вопросы гендиректоры ОАО Управляющая компания многоквартирными жилыми домами заволжского района и и сам же от имени директора на них отвечает. Впрочем это только догадка, вполне возможно, что это Девятилов от имени журналиста задает себе вопросы, или же он поручил это дело заму, тот заму зама и в конечном итоге уборщица и задает и отвечает, но премии ей не видать всё равно.
Кстати, эта статья хоть и бездарна, но весьма показательно, оцените какими подход и мерила тружеников управляющих компаний, от которых избавиться, еще, ой-как, постараться.
Олег Михайлович. Вы проработали директором ОАО «Управляющая организация многоквартирными домами Заволжского района» чуть более четырех месяцев, что могли бы рассказать о своих планах и проблемах, с которыми успели столкнуться?
Самой главной проблемой, с которой пришлось столкнуться в первые дни работы – это неуправляемость системы обслуживания домов в Заволжском районе.
Мне. как директору Управдома, подчинялись только линейные участки, где работали один-два инженера, бухгалтеры и паспортисты, а слесари, плотники, дворники, уборщики и другие рабочие, выполняющие конкретную работу по обслуживанию жилищного фонда, подчинялись директорам РЭУ.
Таких ремонтно-эксплуагационных участков в нашем районе четыре Моими требованиями, как директора управляю- щей организации являются: качественное обслуживание многоквартирных домов и придомовых территорий, проведение своевременного, качественного текущего ремонта, объемы выполнения которого должны постоянно возрастать. Но мои требования лишь формально выполнялись директорами РЭУ.
Они не оперативно реагировали на мои претензии по поводу некачественного и несвоевременного обслуживания и различными причинами оправдывали неисполнение договорных обязательств.
Это приводило к возникновению конфликтов при выставлении претензий директорам РЭУ. При этом снижались объемы и качество выполненных работ и быстрыми темпами увеличивался штат сотрудников РЭУ в основном, административно-управленческого персонала в который принимались люди из числа знакомых и родственников.
Как-то в декабре 2009 года, когда ударили морозы, на одном из домов проводились ремонтные работы системы теплоснабжения. По окончании ремонта работники ушли даже не убедившись, что циркуляция системы теплоснабжения дома восстановлена.
В результате трубы без циркуляции теплоносителя начали замерзать, прекратилась подача тепла жителям дома. Ночью мне позвонил диспетчер Управдома и доложил о возникшей ситуации. Я немедленно выехал на место аварии.
Оказалось, что ее ликвидацией практически никто не занимался: на месте находился один слесарь с паяльной лампой который не знал что предпринять.
А дом в это время замерзает! Мне пришлось позвонить руководителям других подрядных организаций, сотрудничающим с Управдомом и просить их о помощи в ликвидации аварии.
Этот случай наглядно показал, что пока аварийная служба, слесари и другие рабочие не будут находиться в штате моей управляющей организации, я не смогу добиться от них качественного и оперативного выполнения работ.
Самостоятельное обслуживание домов управляющей организацией, где я буду руководителем, не только управленческого, но и обслуживающего персонала повысит уровень эффективности управления организации и создаст большую экономию денежных средств жителей Заволжского района.
Я думаю, что если не будет четырех директоров РЭУ, секретарей, личных водителей и огромного штата заместителей, жители района ничего не потеряют, а только получат более качественное обслуживание домов и увеличение объема текущего ремонта жилищного фонда.
Для этого мы приглашаем к нам на работу рабочих и мастеров из РЭУ для технического обслуживания жилых домов. Мы создали на территории Заволжского района четыре участка. Структура участка следующая:
Начальник участка – это старший мастер, а также два-четыре мастера и далее непосредственно исполнители, т. е. рабочие. По сравнению с имеющимся руководящим штатом РЭУ экономия средств жителей должна быть значительной
Олег Михайлович, куда Вы собираетесь направить денежные средства, освободившиеся после реорганизации РЭУ и создания участков?
Ответ на этот вопрос простой – это текущий ремонт многоквартирных домов. Мы планируем уже во втором квартале текущего года взять более высокий рубеж в производстве текущего ремонта, объем которого должен быть увеличен, по нашим расчетам, в три раза по сравнению с прошлыми годами.
Нам необходимо в кратчайшие сроки вывести систему осмотра домов на другой уровень. Я считаю, что на каждый дом должна быть оформлена дефектная ведомость, в которой отражены все недостатки и дефекты многоквартирного дома.
Это даст нам возможность определить первоочередные задачи по техническому обслуживанию жилья. Острая необходимость возникает в ремонте крыш и межпанельных швов. Обязательным условием для плодотворной работы нашей организации является установление обратной связи с жителями района.
Для этого будет заведена книга жалобна неудовлетворительную работу специалистов любого звена, организован двусторонний контроль за работой слесарей, дворников, мастеров.
Такими мерами можно добиться эффективной и качественной работы по обслуживанию жилищного фонда.
Олег Михайлович, Вы рассказали об одном из рядовых случаев, произошедших в морозную ночь. А какие меры предпринимаются в настоящее время для предотвращения аналогичных ситуаций?
Мы создали единую Аварийно- Диспетчерскую Службу района. Она состоит из трех машин и трех экипажей высококвалифицированных специалистов.
Планируем добавить еще одну машину и экипаж. Эти люди выбраны не случайно из нескольких сотен работников. Они будут не только регулярно проходить обучение, но и постоянно совершенствовать профессиональные навыки.
В каждой машине находится необходимое оборудование, инструменты и аварийный комплект материалов.
Еще одна из главных проблем, с которой я столкнулся – это низкий уровень специалистов. Проблема кадров. Мы работаем с людьми, которые формировались как специалисты в девяностые годы, поэтому еще не в полной мере смогли избавиться от старых привычек. До сих пор в отрасли не изжиты проблемы пьянства, хамства, халтуры и неумения, и нежелания работать с людьми.
Были случаи, когда мы пригласили на работу сантехника с хорошей характеристикой, но он отказался от работы, объяснив это тем, что у нас не «похалтуришь».
Некоторые работники позволяют себе брать деньги за свои услуги, хотя должны оказать их бесплатно.
Мы начали активную борьбу с этими проблемами.
Для этого применяем меры дисциплинарного взыскания. Но несмотря на проблемы, которые нам достались по наследству, мы практически сформировали костяк, состоящий из квалифицированных специалистов.
Мы за три месяца работы вложили в текущий ремонт домов в два с половиной раза больше денежных средств, чем было раньше.
Мы приглашаем собственников принять участие в составлении планов текущего ремонта путем внесения предложения и замечания по обслуживанию жилищного фонда.
Олег Михайлович, что Вы можете рассказать о выполнении Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23.11.2009 № 261-ФЗ.
Этот закон обязывает собственников многоквартирных домов устанавливать приборы учета на все виды коммунальных ресурсов. В отличие от ТСЖ, жители которых самостоятельно и на свои деньги будут устанавливать эти приборы учета, нами разработано несколько различных вариантов, один из которых – беспроцентное кредитование жителей (собственников) многоквартирных домов.
При этом варианте собственники не несут дополнительных расходов, а погашение кредита планируется произвести за счет сэкономленных средств в срок до пяти лет.
В последние годы участились случаи возгорания электропроводки. Что Вы делаете для предотвращения пожаров на внутридомовых электрических сетях?
Для этого мы создаем свою контрольно- измерительную лабораторию для проведения замеров сопротивления изоляции во внутридомовых электрических сетях. Наличие такой лаборатории очень важно для технической эксплуатации жилого фонда, так как при проверке сразу видно в каком состоянии электропроводка и что необходимо сделать.
После проведения измерений сопротивления изоляции определяем состояние сетей и включаем проблемные дома в план текущего ремонта.
Эта лаборатория позволяет экономить средства собственников, так как процесс замеров сопротивления достаточно дорогостоящий.
Например, если пользоваться услугами нанятой организации для измерения сопротивления в четырехподъездном девятиэтажном доме, это будет стоить несколько десятков тысяч рублей.
Своя электрическая лаборатория позволяет значительно сократить стоимость данных работ.
Олег Михайлович. Во дворах и у подъездов на земле лежат старая мебель, окна, строительный мусор Такая самодеятельность собственников портит вид придомовой территории. Как решить проблему с этим мусором?
На наш взгляд самый правильный путь решения проблемы вывоза крупногабаритного мусора, но требующий ответственности и от жителей района – установка дополнительных мусорных контейнеров (бункеров).
В течение нескольких дней бункер наполняется КГМ. затем бункеровоз вывозит его на свалку. Каждый из контейнеров имеет объем восемь кубических метров, поэтому наполняется крупногабаритным мусором в течение недели.
Устанавливать бункеры будем, как правило, возле контейнерных площадок. Там, где таких площадок нет, будем проводить общие собрания собственников жилья, и согласовывать с ними место расположения контейнеров.
Лето – это время ремонтов, генеральных уборок и переездов после которых всегда остается много мусора, в том числе и круп- негабаритного: доски, старая мебель, старые двери, окна и др.
Еще один плюс в том, что мусор из бункера не нужно пересыпать в мусороуборочную машину, поэтому после его вывоза площадка остается чистой. Мы надеемся, что такие меры изменят ситуацию и крупногабаритного мусора на придомовых территориях не будет.
Прошу собственников поддержать нашу инициативу, и мусор найдет свое место в контейнерах, бункерах и урнах, а не на земле.
Вы упомянули о принципе планирования работ на домах. Что это такое?
Принцип планирования очень важен. Он позволяет эффективно формировать работу на домах. Ведь некоторые проблемы требуют быстрого решения, а некоторые могут быть отнесены по времени без вреда для общего имущества собственников.
У нас существуют ежемесячные, квартальные и сезонные планы, по которым работают участки.
В отличие от ежемесячных планов, в квартальные планы включаются объекты, которые не находятся в аварийном состоянии, но требуют текущего ремонта, то есть те виды работ, которые можно отложить по времени без ущерба для этого дома.
Сезонные планы составляются совместно со старостами домов в зависимости от сезонности работ. К данным видам работ относится ремонт кровель. работы по восстановлению отмостки зданий, ремонт фасадов, межпанельных швов, кирпичной кладки, штукатурка и ремонт крылец, утепление трубопроводов, ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления, прочистка дымо-вентиляционных каналов, ремонт и укрепление дверных и оконных блоков и т. д.
Наши специалисты стараются качественно и оперативно выполнять свою работу. Например сейчас ведется большая работа по замене розливов холодного и горячего водоснабжения, замене канализаций и приведение в порядок подвальных помещений.
А что Вы можете сказать о трудностях в вашей работе?
Многоквартирный жилой дом – это объект, который в первую очередь должен подчиняться инженерным правилам обслуживания, а не пожеланиям отдельных собственников.
До сих пор жители приходят на участок и требуют что нибудь сделать в их квартире без согласования со старостами дома, и без утвержденного плана
В таком случае мы людям все подробно объясняем, работаем с каждым собственником персонально, приглашаем старосту дома и планируем выполнение этих работ.
А кто составляет эти планы?
Для осмотра домов и составления планов предварительно создается комиссия, в которую входят: староста дома, инженер, мастер эксплуатационного участка, при необходимости это может быть и начальник участка, мастер теплотехник, либо мастер общестроительных работ, в зависимости от того, где происходит осмотр – в подвальном помещении либо в строительной части дома.
Мы по своим графикам и по желанию старост домов проводим обследования домов очень тщательно, то есть. начиная с подвала и заканчивая кровлей. В том числе проверяем электрооборудование.
Составляется подробный акт обследования. где указывается срок исполнения необходимых работ. Он подписывается мастером и обязательно старостой дома.
Потом эти акты обрабатываются в плановом отделе. Составляются дефектные ведомости.
Производственно-технический отдел рассчитывает предварительную сметную стоимость работ, чтобы знать, сколько средств с дома на данный вид работ будет использовано.
Вы также и принимаете эти работы?
В конце текущего месяца мы принимаем выполненные работы по плану текущего ремонта. При проверке учитывается качество работ, соблюдение правил, норм и технологии, а также объемы выполненных работ. Объемы работ мы принимаем комиссией по факту выполненных работ и обязательно проверяем соблюдение сроков выполнения.
Олег Михайлович, какие первоочередные задачи в текущем году вы планируете решить, и каких показателей добиться?
По Российскому законодательству до 2011 года включительно мы должны установить приборы учета воды, тепла и газа во все многоквартирные дома. Эта задача государственная и мы приложим все усилия, чтобы ее выполнить. Это должно привести к экономии средств собственников и изменению системы потребления коммунальных услуг.
Объем текущего ремонта увеличится к концу года в три раза по сравнению с 2009 годом.
Деньги на это появятся за счет сокращения затрат на административно-управленческий аппарат.
Формирование системы обратной связи с собственниками жилья одна из главных задач этого года. Без такой системы обоюдного контроля за исполнением планов обслуживания и текущего ремонта, а также поставкой коммунальных услуг нельзя добиться нового качества в работе управляющей организации.
Укрепление кадровой основы предприятия – ежедневная забота каждого руководителя.
Без профессионалов, которые умеют вникнуть в суть проблемы и понять заказчика – собственника жилья – невозможно создать благоприятные условия проживания собственников в многоквартирных домах.
Блогэлектрика - это авторский ресурс, посвященный преимущественно современным материалам и технологиям, применяемым в электромонтаже, посредственным и посильным испытаниям низковольтного оборудования, электроустановочных изделий и, в идеале, открытому их обсуждению. В общем, всё очень субъективно.
Loading ...